转——当前楼市对银行体系风险有多高
[size=16px] 今年以来，国内房地产市场开始在出现调整，但这种调整除了深圳广东之外，其调整的广度与深度都是十分有限。特别是上海及北京，其调整除了住房销售量严重萎缩外，房地产市场的价格调整则十分有限，甚至于有人说，其调整仅是增幅的减小，实际房地产市场的价格并没有出现多少下调。尽管国内房地产市场的价格总体上调整不大，但是有人却一直在说，国内房价的调整对银行体系会造成多大的影响，因此，政府要密切关注这个问题。[/size][size=3][/size]
[size=16px] 但实际上，尽管2008年中国的货币政策由稳健转变为从紧，但是目前的从紧货币政策对银行信贷规模扩张限制仍然是十分有限。比如，2008年1-5月人民币贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。5月末金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，在从紧的货币政策条件下，银行信贷规模不仅没有减缩小，反之扩张不小。特别是国内银行信贷外币的增长更是增长过快。即企业与银行都在通过以往不同的方式进行银行信贷的扩张。[/size]
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[size=16px] 1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。而中部与西部地区增长在45%以上，这些地区的房地产开发增长高于同期10%以上。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%。也就是说，尽管央行是采取从紧的货币政策，但是整个社会流入房地产市场的资金并没有减少。[/size]
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[size=16px] 不过，今年国内银行信贷规模的扩张，主要是表现为企业信贷增长过快上，而且对于居民户的消费信贷，则出现快速下降的势头。比如，第一季度居民户贷款增加2394亿元，同比少增928亿元。居民户消费性贷款增加1233亿元，同比少增397亿元；4月份居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元；5月居民户人民币贷款增加693亿元，同比少增202亿元。也就是说，在从紧的货币政策下，今年以来企业银行信贷增长不仅没有减少，反之增长。而居民户的银行信贷则是快速下降，1-5月份居民户银行信贷增长减少在1100亿左右。国内银行流入房地产钱是多了，但居民户通过银行信贷进入房地产的钱少了。后者则是目前国内房地产市场住房销售迅速下降的原因所在。[/size]
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[size=16px] 但是，大量的银行信贷流入房地产，房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张？问题是2007年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售；还住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。[/size]
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[size=16px] 那么，现在我们要看的是，在目前的情况下，房地产市场对国内银行体系的风险有多高？也就是说，如果房地产市场价格真正的下调，对国内银行体系有多大的风险？这里可从三个方面来分析，一就是住房抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。[/size]
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[size=16px] 可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是5000万元。这时银行信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷原因。[/size]
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[size=16px] 对于住房抵押的贷款，目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款，如果是在2007年以前的抵押贷款，那么这部分抵押贷款风险会低一些，风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右（即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款）。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重只是一万亿左右。[/size]
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[size=16px] 二是房地产开发商的银行贷款。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月份底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余额的比重不是想象那样高。[/size]
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[size=16px] 三是来看个人住房按揭贷款风险。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，它对国内银行体系不会造成多少影响（国内银行体系不良率最高时曾为40%）。但这根本就不可能的事情！[/size]
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[size=16px] 还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款余额是3万亿左右，新增加8686亿元，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是这一万多亿，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8000亿元左右，而这8600亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。[/size]
[size=16px]从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险来看，房价下跌对国内银行体系会有影响，但并不是想象的那样大。更不是有人所说的，房价下跌会让国内银行业先死。因为，中国银行体系的住房贷款既没有发达国家那种所占贷款比重过高，也没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产的不动性，从而使国内各地方的房地产市场泡沫并不是一样的，有些地方大，有些地方小。而房地产市场泡沫的不均衡也是消化房地产市场泡沫的重要因素。[/size]
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[size=16px] 当然，为了房地产泡沫对银行体系的风险，一是要坚决落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。二是要按照现有政策严格区分投资性与消费性购房。三是根据中国的实际情况，政府要对国内住房采取一户一套政策，多套持有、多套购买，政府就得通过房地产不动产税及所得税的方式来遏制。四是政府要保证房地产市场信息透明化，以便让企业与民众清楚知道国内房地产市场发生什么。如果政府监管部门能够这样做，那么无论是对国内房地产市场来说，还是防范国内银行体系的风险来说，都是十分有益的事情。[/size]
[[i] 本帖最后由 名滟 于 2008-6-26 10:53 编辑 [/i]] 不错，不错，降到06年的标准。 没那么乐观~
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